Il mercato immobiliare milanese e la bomba a orologeria della conformità urbanistica

Il mercato immobiliare milanese corre veloce. Prezzi in rialzo, una domanda internazionale costante e transazioni che si chiudono a cifre record sono all'ordine del giorno. Eppure, sotto la superficie di questo mercato dorato, si nasconde una bomba a orologeria silenziosa, pronta a esplodere nelle mani di venditori ignari: la mancata conformità urbanistica e catastale.
Un problema endemico, figlio di decenni di prassi edilizie disinvolte, che oggi, con controlli bancari e notarili sempre più stringenti, sta diventando la prima causa di fallimento delle trattative immobiliari.

Il 'peccato originale': cos'è la conformità urbanistica e perché oggi è un problema

Per capire il fenomeno bisogna fare un passo indietro. Gran parte del patrimonio immobiliare della città risale al boom degli anni '60 e '70, un'epoca in cui era prassi comune apportare modifiche interne senza seguirne il rigoroso iter autorizzativo e di aggiornamento catastale. Un tramezzo abbattuto per creare un soggiorno più grande, una finestra trasformata in porta-finestra, un secondo bagno ricavato da un ripostiglio: interventi comuni che, se non regolarmente autorizzati e registrati, oggi costituiscono un abuso edilizio.
'Il paradosso è che molti proprietari agiscono in totale buona fede,' spiega l'Avv. Giovanni Contrada, esperto di diritto immobiliare. 'Spesso hanno ereditato l'immobile o lo hanno acquistato decenni prima, ignari di difformità create dai precedenti proprietari. Il problema emerge nel momento più delicato: quando hanno già trovato un acquirente e la banca di quest'ultimo invia un perito per la valutazione finalizzata al mutuo. È lì che la bomba esplode'.

Un affare saltato su tre: le conseguenze concrete per chi vende

Le conseguenze di una difformità scoperta a trattativa avanzata sono una catena di eventi disastrosi. Secondo stime elaborate da professionisti del settore, quasi il 40% degli immobili presenta piccole o grandi incongruenze, e in oltre un terzo dei casi in cui queste vengono scoperte, la vendita salta.
L'acquirente non ottiene il mutuo, si ritira dall'affare e può arrivare a chiedere il doppio della caparra versata. Il venditore, oltre alla perdita economica, si ritrova con un immobile 'bruciato' sul mercato e con la necessità di avviare costose pratiche di sanatoria che possono durare mesi, se non anni.

La soluzione strategica: trasformare il rischio in vantaggio competitivo

Come si può disinnescare questa bomba a orologeria? La risposta risiede in un cambio di paradigma: passare da un approccio reattivo a una strategia proattiva, attraverso una Due Diligence tecnico-legale effettuata prima ancora di mettere in vendita la proprietà.
'Il mercato non perdona l'impreparazione. Presentarsi a un potenziale acquirente senza avere un quadro certificato del proprio immobile è come andare in battaglia senza armatura', afferma Gennaro Brevetti, fondatore della società di consulenza BG Immobiliare Milano. 'La nostra filosofia è ribaltare il tavolo: noi investiamo, a nostre totali cure e spese, per effettuare una Due Diligence completa con un tecnico certificato. Questo non è un costo, è un investimento strategico. La relazione tecnica che ne deriva non serve solo a garantire la sicurezza, ma diventa il nostro più potente strumento di marketing. Dice al mercato: 'Questo immobile è perfetto, verificato e pronto per essere acquistato senza alcun rischio'. Questo ci permette non solo di vendere più in fretta, ma di difendere il pieno valore della proprietà, senza lasciare spazio a trattative al ribasso basate su presunti difetti'.

Cosa significa per chi vende a Milano nel 2025

In un mercato sempre più competitivo e informato, la trasparenza e la sicurezza sono diventate le valute più preziose. La tradizionale mediazione non è più sufficiente; i proprietari hanno bisogno di una vera e propria consulenza integrata che li tuteli e ne massimizzi il patrimonio.
La scelta di un partner immobiliare, quindi, non dovrebbe più basarsi sulla semplice promessa di 'trovare un acquirente', ma sulla capacità di orchestrare un processo di vendita blindato, dove ogni aspetto tecnico, legale e di marketing viene gestito in modo proattivo per un unico fine: il massimo risultato per il cliente, con il minimo dello stress.