Mercato immobiliare residenziale: possibile calo dei prezzi in Italia

Nei primi mesi dell’anno è consuetudine guardare alle previsioni che gli esperti del mercato immobiliare hanno fatto su ciò che ci si aspetta per il prossimo futuro. Per quanto riguarda il 2023, i professionisti del real estate sembrano concordare su un probabile rallentamento del comparto residenziale. Le attuali condizioni economiche e geopolitiche rendono difficile predire con precisione l’andamento dei prossimi mesi, ma gli esperti sono d’accordo nell’aspettarsi un periodo caratterizzato da forti incertezze. 

Probabile rallentamento all’orizzonte

Già nella seconda metà del 2022 si è assistito ai primi segnali di rallentamento nel mercato immobiliare residenziale italiano, e la tendenza dovrebbe proseguire anche nel 2023. Non si teme un vero e proprio crollo, tuttavia le condizioni attuali suggeriscono un ridimensionamento delle previsioni fortemente positive che erano state fatte nel 2021. Si ritiene infatti che queste possano essere state falsate dalla straordinaria dinamicità seguita allo stop del mercato durante la prima metà del 2020. Il probabile rallentamento del 2023 è dovuto in gran parte all’aumento dei tassi di interesse sui mutui, che potranno scoraggiare i compratori spingendoli a posticipare la decisione di acquistare una casa. Al momento non si sono ancora verificate conseguenze drastiche nel numero di compravendite, tuttavia il futuro andamento dell’inflazione rimane incerto. 

Nomisma è tra gli enti che confermano il quadro appena descritto. A febbraio 2022 l’istituto aveva previsto che nel 2023 sarebbero stati erogati mutui per 54,2 miliardi di euro, e nel 2024 per 58 miliardi. Alla fine dello scorso anno i numeri sono però stati rivisti: ci si aspettano ora mutui per 44,4 miliardi di euro nel 2023 e per 45 miliardi nel 2024. Prevede un panorama analogo anche l’agenzia di rating S&P, secondo cui l’aumento del tasso sui mutui comporterà un calo dei prezzi degli immobili residenziali nel 2023 che potrà protrarsi senza variazioni significative fino al 2025.

Prospettive per il mercato degli affitti

Una novità considerevole che incide sul mercato immobiliare è la rapida espansione del settore degli affitti brevi. Le condizioni attuali potrebbero incoraggiare i proprietari di un immobile libero a metterlo a rendita attraverso affitti turistici, posticipando la decisione di metterlo in vendita. Questo tipo di investimento è semplificato dal crescente numero di property manager specializzati, come il servizio di gestione appartamenti per turisti di Como For Rent, che opera nella città lariana aiutando i proprietari di case sfitte a sfruttarle tramite gli affitti brevi. Una delle ragioni della crescita di questa fetta di mercato è la sua redditività. I dati di Nomisma evidenziano che, affittando un appartamento di 50-70 metri quadri per soggiorni turistici brevi, si ottiene il reddito di un anno di tradizionali affitti a lungo termine in tempi decisamente più ridotti. Nello specifico, basta affittare l’appartamento per 141 giorni a Milano, 119 a Bologna, 125 a Firenze, 116 a Venezia, 205 a Napoli e 188 a Roma.

Una conseguenza di questo fenomeno, che riduce l’offerta di appartamenti e case disponibili per i contratti di locazione a lungo termine, è un aumento dei canoni di affitto medio del 2% a livello nazionale. Più nel dettaglio, si va dal +4,4% di Milano alla leggera contrazione (-0,5%) di Palermo. 

Dando infine un rapido sguardo al resto dell’Europa, le previsioni di S&P ritengono che i prezzi degli immobili residenziali vedranno un calo generale, senza però crollare bruscamente. Si prevede che il mercato avrà bisogno di tempo per adeguarsi agli attuali tassi di interesse elevati, ma si accenna al tempo stesso ai driver che potrebbero limitare gli effetti dell’aumento dei tassi. Tra questi sono indicati l’offerta ridotta, la ricchezza delle famiglie e la solidità del mercato del lavoro europeo.