Rigenerazione Alcatraz: salone d'onore e plauso del vescovo per il progetto che non c'è

Il progetto di rigenerazione del comparto residenziale Manfredini, meglio conosciuto come 'Alcatraz', non esiste, nel concreto e nella pratica, né tanto meno in termini di fattibilità. Durante l'evento organizzato e voluto dal fondo di investimento Modena Life, svoltosi nel prestigioso Salone d'Onore dell'Accademia Militare di Modena, e che molti aspettavano potesse fornire qualcosa che andasse oltre ai rendering (e a quanto pubblicato ripetutamente in questi mesi dal giornale locale evidentemente scelto da Modena Life per parlare del fondo e promuovere l'evento, distribuito gratuitamente nel corso dell'evento stesso), non è emerso nulla di più. Di merito. Nemmeno sotto il profilo della destinazione d'uso. Sul tipo di quella avanzata fino a poco più di un anno fa, di studentato e di servizi alla persona. Sparito dall'orizzonte. Nel merito, mesi fa, proprio sullo stesso quotidiano a disposizione nell'evento, si era espresso l'ex sindaco Muzzarelli, presente anche ieri nelle prime file dell'evento ad invito in cui spiccavano anche altri due ex assessori: all'urbanistica Anna Maria Vandelli e al commercio Lodovica Carla Ferrari, oggi consigliere regionale.
Ciò che è emerso, semmai, dall'evento, più che un progetto di rigenerazione, è una idea di rigenerazione, ciò che il presidente del fondo Modena Life Michelangelo Marinelli ha definito un 'modello', un 'paradigma', pensato per una dimensione provinciale, capace di garantire la rigenerazione di aree ed edifici anche complessi, anche sotto il profilo dell'investimento finanziario, come il comparto di viale Corassori ex Banco SGSP, ma non solo. Un modello cucito per realtà provinciali che certamente non sono appetibili come i grandi centri di Roma e Milano, quantomeno agli occhi dei grandi fondi di investimento. Un modello locale ma replicabile, di fondo, capace anche di sfidare altre variabili che spesso frenano anziché incentivare gli investimenti immobiliari e l'incontro tra offerta e domanda di spazi ed edifici per i servizi, per l'abitare e per il tempo libero: dagli alti standard energetici e del costruire e del ristrutturare, al vincolo di non utilizzare suolo 'vergine' che fino a qualche tempo fa costituiva la variabile per rispondere alla domanda di nuovi alloggi e che oggi spinge per contro alla rigenerazione di qualità dell'esistente.

Un modello, quello presentato dal presidente Marinelli, che è stato definito un vestito su misura, cucito su una realtà come Modena e che per funzionare pone come base 5 elementi, cinque cosiddetti indicatori di ritorno: uno finanziario del 6,5%, meno della metà del 15 garantito da grandi investitori del settore immobiliare in grandi centri, ma che trarrebbe la sua forza e la sua spinta da elementi distintivi, e qualificanti, anche sotto il profilo dell'impatto sociale ed ambientale locale, il ritorno in termini di rigenerazione urbana, come risposta alla domanda della comunità, una governance con una programmazione negoziata con il pubblico e la bellezza declinata in interventi esteticamente duraturi nel medio-lungo termine. Ma non solo.
Negli elementi qualificanti del modello Modena Life una 'sostenibilità sociale, ambientale e finanziaria', ha spiegato Marinelli nella sua presentazione. Come dire, un investimento di questo tipo toglie rendimento ma compensa rispetto ad altri parametri di valore, compreso quello dato dal fattore locale. Per Marinelli ognuno, anche il piccolo investitore modenese (perché è anche il piccolo locale che questo progetto cerca) avrebbe la possibilità di potere vedere crescere, come fa un 'umarel' davanti ad un cantiere, il suo cantiere, il suo investimento.

Basterà per convincere potenziali investitori a mettere mano al portafoglio, superando il fatto che di fatto un progetto, anche solo funzionale, non c'è ancora? E che un progetto, anche solo preliminare, anche solo di riqualificazione del complesso immobiliare non ci sia ufficialmente, è confermato dal fatto che anche in Comune non ci sarebbe traccia. Una risposta in tal senso sarebbe, secondo indiscrezioni, pronta ad arrivare dall'assessorato competente ad una nuova interrogazione presentata da un consigliere d'opposizione. Ci si chiede allora su quali basi il vescovo di Modena abbia fondato le sue dichiarazioni di merito e di plauso, in apertura dell'evento, ad un progetto che ad ora, è solo una idea, un modello: 'E' iniziato un gioco di squadra' - ha detto. 'Modena Life ha dato concretamente avvio ad un processo che incrocia davvero la vita. Life. I cittadini che in questi decenni si sono rammaricati per il progressivo degrado di 42.000 quadri dell'area, le imprese che coraggiosamente hanno messo mano al progetto, gli enti locali coinvolti'.
Il plauso del vescovo è pieno, rispetto ad un progetto che, stando alle sue parole, pare già avviato al punto da avere già coinvolto soggetti istituzionali, privati, imprenditoriali e sociali. Un plauso che si spinge oltre, anche a quel sondaggio on-line pubblicato nel sito di Modena Life, che per il vescovo è simbolo del fatto che tutti, nell'iniziativa, 'hanno voce in capitolo'. Data dall'opportunità di esprimersi sulla destinazione funzionale da dare al progetto di rigenerazione e che il vescovo stesso definisce 'originale'; tale da, riportiamo ancora le sue parole, 'avere generato un interesse inaspettato'. Le risposte date alla richiesta di fornire indicazioni sulla possibile destinazione della rigenerazione sono state poco meno di 600. Oggetto poco dopo di un'altra serie di slide che farebbero emergere l'interesse dei cittadini affinché il comparto venga rigenerato. Ma il plauso del vescovo al progetto non si ferma e prima della conclusione dell'intervento si declina nella sottolineatura di come l'iniziativa possa fare 'convergere tre aspetti: l'aspetto ambientale, l'aspetto economico e quello sociale. E sappiamo quanto stia a cuore l'ambiente a nostro Papa Francesco'. Una sorta di benedizione a tutto quanto c'è e verrà.

Comunque se per il vescovo il progetto e l'iniziativa sono già ad un punto 'concretamente' avanzato tale da ricevere il plauso, noi continuiamo a cercarlo negli interventi che si susseguono. Non trovandolo, chiediamo direttamente a Michelangelo Marinelli,nella pausa. La prospettiva che ci viene indicata è per il prossimo giugno. Ovvero quando l'interesse rispetto al modello di investimento presentato in relazione al progetto sarà più definito. In sostanza si tratta di trovare investitori che credano subito ad un modello, ed in particolare ad un modello/strumento da declinare sulla rigenerazione dell'ex direzionale Manfredini. Che seppur dichiaratamente avanzato, innovativo, potenzialmente appetibile per gli investitori, di pur sempre e solo di modello, per ora, si tratta.

Gi.Ga.