'La nuova struttura di vendita medio-grande alimentare a marchio Esselunga che nascerà nell'area dell'ex Consorzio Agrario, abbandonata da 20 anni (e blocccata dalla querelle tra l'allora Coop Estense e comune), si inserisce nel quadrante nord della città che oggi risulta essere il meno servito in relazione all’offerta alimentare, nonostante sia un ambito nel quale emerge un aumento della popolazione residente negli ultimi sette anni (+3,8% nell’area rispetto al +0,3% della media comunale). Una tendenza, quella relativa alla popolazione residente, che sarà ulteriormente amplificata nel medio termine dall’attuazione delle previsioni di nuove residenze nei comparti Mercato Bestiame e Consorzio Agrario' (ricordiamo che nell'ambito del progetto di riqualificazione del comparto, Comune ed Esselunga, quasi a conferma dopo la pace fatta, si sono 'scambiate' aree di rispettiva proprietà presenti sul fronte ovest ed est dell'area nelle quali il Comune ha deciso di realizzare abitazioni con caratteristiche di social housing).
Sono alcune conclusioni che emergono dalla documento di Valutazione di Sostenibilità ambientale e territoriale (Valsat), del progetto per la realizzazione del centro commerciale (prevalentemente alimentare), del marchio Esselunga e delle relative pertinenze, nell'area urbana dell'ex consorzio agrario. Un insediamento che anziché rappresentare un rischio, sotto l'aspetto commerciale, per le realtà esistenti, e capace di aumentare le loro difficoltà, potrebbe diventare - stando alle analisi del documento, un volano per la rivitalizzazione, anche commerciale, dell'intero asse che si estende sulla via Canaletto . Nel documento Valsat che costituisce lo strumento conosctivo a disposizione anche del consiglio comunale per potere valutare l'impatto non solo economico e commerciale, ma anche sociale ed ambientale del nuovo insediamento, viene descritto come il supermercato Esselunga costituirà il terzo elemento centrale di una fascia a ridosso della linea ferroviaria sulla quale, a meno di un chilometro l'uno dall’altro, saranno presenti tre strutture di vendita alimentare. Due quelli già presenti: ad est, nel complesso R-Nord il supermercato di 1.000mq di Superficie di Vendita a cui si aggiungono servizi complementari esterni quali parafarmacia sanitaria, bar e ristorante gestiti in maniera unitaria da Coop Alleanza 3.0; ad ovest, un piccolo supermercato di 615mq di Superficie di Vendita ad insegna Di Meglio, inserito all’interno del Centro di Vicinato Sacca che offre altri servizi commerciali quali casalinghi, cartoleria, bar, forno (attualmente in particolare sofferenza e al quale il Comune ha deciso di stanziare parte delle risorse ricavate dagli oneri di urbanizzazione del comparto Esselunga che, come terzo elemento, verrà realizzato appunto al centro attraverso un nuovo ipermercato di 2.500mq di Superficie di Vendita gestito da Esselunga.
'Le tre strutture sopra richiamate - si legge nella documentazione - si differenzino una dall’altra sia dimensionalmente che per l’offerta commerciale proposta; questo significa che si ipotizza una segmentazione della clientela afferente le tre strutture, al quale si aggiunge la nuova attrattività per tutta la fascia determinata dall’effetto calamita esercitato dalla medio-grande struttura commerciale che presumibilmente genererà impatti positivi anche sul contesto più allargato proporzionale alla capacità degli altri operatori di innovare la propria offerta.
Dati quali il tempo medio di spesa (mediamente il 40% più alto nelle grandi strutture rispetto alle piccole), il rapporto di fiducia che si instaura tra esercente e cliente (inversamente proporzionale alla dimensione dell’esercizio), il contesto urbano e il grado di accessibilità pedonale alle strutture, l’offerta di servizi integrativi alla spesa alimentare sono esempi di leve che evidenziano come l’impatto di una struttura dimensionalmente superiore non sia necessariamente negativo, ma possa creare nuove opportunità determinate dall’aumento dell’attrattività dell’area'
Tradotto, la rigenerazione dell'area di proprietà Esselunga, soprattutto se inserita nel contestuale anche se molto più lento processo di rigenerazione urbana dell'area dell'ex mercato bestiame potrebbe rappresentare non un un rischio ma una opportunità sia per tutto il quartiere sia per gli esercizi commerciali, che attraverso la conferma nell'aumento della popolazione residente, potrebbero addirittura aumentare il loro fatturato. Questo stando alle previsioni contenute nel documento e che in parte avrebbero motivato anche l'investitore privato Esselunga, a mantenere, dopo anni di malcelati ostacoli e durante i quali è cambiato un intero mondo, a mantenere l'interesse alla costruzione di un nuovo grande centro su quell'area.
Valutazioni che ora saranno strumento per valutare nel merito l'analisi della variante che entro l'estate, nel cronoprogramma previsto dal Comune, l'amministrazione dovrebbe portare in Consiglio Comunale
Gi.Ga.
Nella foto, una rappresentazione grafica aggiornata sui supermercati alimentari di piccole medie e grandi dimensioni (gli iper sono rappresentati dagli asterischi arancioni e ai quali andrà aggiunto quello Esselunga, mentre gli altri sono rappresentati da tondi dai colori differenti sulla base delle dimensioni), presenti oggi a Modena
