Da anni Lapressa.it offre una informazione libera e indipendente ai suoi lettori senza nessun tipo di contributo pubblico. La pubblicità dei privati copre parte dei costi, ma non è sufficiente.
Per questo chiediamo a chi quotidianamente ci legge, e ci segue, di darci, se crede, un contributo in base alle proprie possibilità. Anche un piccolo sostegno, moltiplicato per le decine di migliaia di
modenesi ed emiliano-romagnoli che ci leggono quotidianamente, è fondamentale.
Ieri abbiamo descritto le plusvalenze che hanno consentito a Coop Alleanza 3.0 di chiudere con un buco di 'solo' 37 milioni attraverso vendite di immobili (per 96 milioni) a due fondi di proprietà totalmente della stessa Coop.
Oggi ci soffermiamo più nel dettaglio su questo dato e sul tema (collegato) del prestito sociale. Per essere chiari i libretti coop contenti i risparmi privati dei soci.
Dalla lettura della bozza di bilancio Coop Alleanza 3.0 (firmato dal presidente del collegio sindacale Domenico Livio Trombone e dal presidente Adriano Turrini, in foto, in discussione nelle varie assemblee) si evince chiaramente come la vendita di immobili ai due fondi sia una manovra fatta in extremis per dare 'respiro' al bilancio (dalla Nota integrativa emerge infatti come la coop abbia chiuso l'operazione di corsa entro il dicembre 2017, quindi entro il tempo utile affinchè gli effetti si riverberassero nel bilancio in chiusura).
Si tratta, come detto, di vendite per 246 milioni di euro, imputati nel bilancio in chiusura 2017, che hanno “sollevato” il risultato economico caratteristico di pari importo.
In questa tabella i 96 milioni sono dentro i 103 relativi alla voce “Altri proventi e oneri operativi”. Nel 2016 la stessa voce era “appena” di 11.8 milioni, rispetto, ripetiamo, ai 103.0 del 2017: è indubbio dunque che il bilancio 2017 sia principalmente caratterizzato (dal punto di vista economico) da questa operazione.
Di cosa stiamo parlando?
Le operazioni di conferimento o cessione di immobili a Fondi Immobiliari (di cui sono il diretto proprietario) o a società immobiliari di gestione (che controllo) consentono, in modo legittimo, ovviamente:
1) di realizzare plusvalenza laddove i miei assets siano a bilancio ad un valore inferiore rispetto al valore di mercato, attraverso la vendita o conferimento dei miei immobili al Fondo.
2) continuo a essere il proprietario 'indiretto' degli immobili, in quanto detengo il controllo o la totalità delle quote del Fondo (o della società immobiliare) a cui ho 'ceduto' l'immobile.
3) la gestione e la valorizzazione degli immobili all'interno di questi Fondi o società immobiliari specializzate, consente significativi risparmi fiscali (tassazione forfetaria su plusvalenze calcolata periodicamente sul fair value, imposte fisse ridotte, eccetera) rispetto alle gestione diretta. Il Fondo ha comunque costi di gestione che sono detratti dalla gestione stessa e riconosciuti alla funzione di management. Non tutti possono permettersi un Fondo immobiliare. BNP Paribas lo fa per i propri clienti 'prime': metti i tuoi immobili in un Fondo che costruisco apposta per te, autorizzato dagli organi di vigilanza, magari anche quotato, di cui tu hai poi la totalità o la maggioranza delle quote. Le quote (che ritroviamo generalmente nelle tabelle del Sole24Ore) illustrano periodicamente il valore del tuo Fondo ed indirettamente il valore attuale dei tuoi immobili. A bilancio invece che immobili avrai quote (del fondo).
4) Il Fondo compra gli immobili solo laddove questi abbiano un rendimento certo (affitto), in ragione diciamo di un 6-7%. Cioè io Fondo ti compro l’immobile ma tu (o altri affittuari) riconosci un affitto almeno del 7% del prezzo che ti pago.
5) In questo caso gli immobili trasferiti hanno comportato un trasferimento (prezzo) di circa 246 milioni di euro (valore netto contabile 150.385.000 + plusvalenza 96.034.000), riconosciuti in titoli.
6) Queste operazioni generano plusvalenze (risultato economico), ma generano anche cassa solo laddove abbiano manifestazione finanziaria (mi pagano per gli immobili che vendo) e laddove io poi quindi non abbia più il controllo indiretto degli immobili stessi. La quasi totalità delle operazioni in questo caso è fatta “in casa”, ovvero lo vendo indirettamente a me stesso e non mi pago, concedendo a me stesso in luogo dei denari, le quote del Fondo in cui ho conferito gli immobili. Queste operazioni di Coop Alleanza 3.0 infatti non hanno generato una particolare “cassa”: come si vede in tabella sotto, la posizione finanziaria netta infatti è aumentata di 90.5 milioni (cioè i debiti finanziari sono aumentati rispetto al 2017 per detto importo).
7) Invero il patrimonio della società Coop Alleanza 3.0 è assolutamente importante (2.358 milioni) rispetto alla posizione finanziaria netta (i 697 milioni di cui sopra). Ma tra i debiti più importanti vi è il prestito sociale (3.916 milioni) cioè quello raccolto presso i soci: questo è ben superiore al Patrimonio netto della società, ed è immediatamente esigibile (cioè a richiesta), mentre gli attivi finanziari (tra i quali anche queste quote di Fondi e titoli relativi a società immobiliari “fatte in casa”) non sono a così rapido realizzo o di immediata esigibilità. Cioè la cooperativa è certamente appesantita da diverse gestioni (tra cui quella immobiliare e finanziaria) e la posizione del prestito soci è pertanto soggetta a possibili rischi.
Il nodo del prestito sociale
Il problema del prestito sociale è quindi molto evidente. Tra l’altro lo stesso prestito sociale è soggetto a specifici vincoli per mantenerlo nella liceità ad esempio occorre che “il prestito sociale non sia immobilizzato per più del 30% in attrezzature, impianti, partecipazioni in società non quotate su mercati regolamentati e immobili”.
Ecco allora che l’operazione di fine 2017 non solo ha generato plusvalenze migliorando il risultato economico per 96 milioni, ma ha consentito di migliorare gli indici per il mantenimento del prestito sociale (forse il vero problema della società) trasformando gli immobili in titoli quotati. La stessa operazione, però, come detto, in quanto “fatta in casa” (inhouse), non ha generato “cassa”, in quanto non c’è stato alcun incasso del prezzo (almeno per la maggior parte di detti immobili), ma in conto prezzo la conferente ha ricevuto quote del Fondo in luogo dei denari. La posizione finanziaria netta (i debiti finanziari), come già evidenziato, sono aumentati infatti di 90.5 milioni.
Giuseppe Leonelli
.gif "GIFFI NOLEGGI")
