Comparto Zodiaco, ora la rigenerazione rischia di incepparsi

Gli effetti più dirompenti e forse limitanti che potrebbe avere il maxi emendamento presentato da PD e AVS alla delibera di giunta sui progetti di rigenerazione presentati da privati in sette comparti urbani della città potrebbero arrivare sul comparto Zodiaco e sull'ex pro-latte. Occupiamoci del primo: l’emendamento approvato in Consiglio comunale da PD e AVS introduce infatti modifiche così incisive da rimettere in discussione l’equilibrio economico su cui si fondava la manifestazione di interesse dei soggetti proponenti.
 

La parte più impattante sulle linee di progetto presentate riguarda l’aumento della quota di edilizia residenziale sociale e l’obbligo di destinare una fetta rilevante degli immobili a servizi di interesse generale. La nuova soglia fissata dall’emendamento – almeno il 50% dell’intera superficie complessiva dovrà essere riservata a ERS o funzioni sociali ad alto valore di prossimità – altera radicalmente l’impostazione originaria del progetto Zodiaco. I privati avevano infatti previsto la costruzione di 272 alloggi, dei quali 67 già riservati a edilizia sociale per un periodo di sedici anni, prima del ritorno nella disponibilità dei proprietari. Era un equilibrio delicato, pensato per sostenere la componente pubblica senza compromettere la redditività necessaria a coprire gli ingenti costi dell’intervento. Al netto del fatto che per i privati l'elaborazione delle linee di progetto oggetto delle proposte presentate sono già costate soldi. Rivederle alla luce delle modifiche significherebbe aggiungere o rifare lavoro anche alle fasi preliminari.
 

L’emendamento ribalterebbe di fatto l'equilibrio tra interesse pubblico e privato, imponendo un ampliamento significativo delle superfici a redditività ridotta o nulla. L’aumento della quota di ERS, il prolungamento del vincolo di locazione e la cessione di spazi a funzioni sociali, che non generano entrate ma comportano obblighi gestionali e manutentivi, rischiano di sottrarre quella parte di residenziale libero da cui dipende la sostenibilità dell’intero investimento. Gli operatori confermano che anche sul piano tecnico, non si tratta di semplici ritocchi, ma di una vera riscrittura delle condizioni economiche alla base del progetto.
 

Alle modifiche sulla componente sociale si aggiungono poi le nuove prescrizioni ambientali. L’emendamento chiede di trasformare l’area dello skate park e le superfici desigillate in una grande zona di laminazione verde, pienamente fruibile e dotata delle strutture necessarie per accesso e manutenzione. Viene richiesto inoltre di ridurre l’impermeabilizzazione delle aree di sosta e, nella porzione B2 del comparto, di incrementare l’indice ecologico attraverso interventi di forestazione anche su aree limitrofe. Tutti elementi che, seppur coerenti con una maggiore attenzione ambientale, ricadono integralmente sui costi dei proponenti.
 

Il risultato complessivo è un progetto che, agli occhi degli investitori, diventa profondamente diverso rispetto a quello per cui avevano deciso di presentare la manifestazione di interesse. L’avviso pubblico aveva fissato criteri chiari, sui quali i privati avevano costruito piani economico-finanziari già complessi; introdurre nuove condizioni in questa fase significa, per molti di loro, dover ripartire da zero, con margini che rischiano di non essere più sostenibili. Dal fronte della maggioranza, PD e AVS, firmatari dell'emendamento, rivendicano invece la scelta come un passo necessario per rafforzare il beneficio pubblico, aumentando dotazioni verdi, e funzioni sociali in un’area ritenuta strategica.
 

“L’emendamento è servito a fare politica e ciò che il consiglio comunale è preposto a fare - ha affermato il Capogruppo PD Diego Lenzini - ossia dare indirizzi politici alla giunta, mettendo al centro i cittadini, il diritto alla casa e servizi qualificanti senza subire i processi e governandoli attraverso il dialogo e il confronto tra le parti”.