Altro dato generale, collegato al precedente, è quello della forte crescita degli affitti transitori, da uno a diciotto mesi. Una crescita che presenta elementi di sostituzione dei canoni concordati; in parole povere, ai contratti più tutelanti per la fascia di redditi media e medio bassa, si stanno sostituendo, come una mala pianta, i contratti con più elementi di abuso e più costosi per cittadini e famiglie. Il tutto inserito in un mercato sempre più polverizzato anche dalla parallela trasformazione delle famiglie sempre più con soggetti anziani e in molti casi monoparentale.
La situazione nei singoli comuni
A Sassuolo, Comune ATA, nel 2018 erano stati stipulati complessivamente 836 contratti d’affitto; sono scesi a 718 nel 2025, con una riduzione generale del 14,1%, mentre i contratti lunghi, a canone libero e concordato, calano del 24,4%.
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Al contrario dei transitori a Sassuolo i canoni liberi o ordinari (4+4) sono da tempo stabili, con un dato 2025 di 242 contratti stipulati, comunque ancora inferiore ai numeri dei concordati. Allo stesso tempo deve essere notata la crescita in otto anni del 24,3% dei contenuti economici dei canoni liberi, contro il 13,3% di quelli concordati. Il vero fenomeno, anche a Sassuolo, è la crescita di una tipologia inesistente per Legge, quella del contratto transitorio a canone libero. In questa tipologia i canoni sono cresciuti di quasi l’80% in otto anni; nel solo 2025 la crescita è stata del 32%.
Il canone medio degli affitti, a Sassuolo, è cresciuto del 24,6% tra il 2018 ed il 2025. Un effetto portato con evidenza dalla forte riduzione dei canoni concordati e dalla crescita dei contratti di durata inferiore ai 18 mesi. Il canone medio nel 2025, a Sassuolo, è stato il più basso dei quattro Comuni esaminati, con 6.903 euro, il 9% in meno rispetto agli altri tre Comuni.
A Fiorano sono molti i record negativi. Qui il calo dei contratti d’affitto stipulati tra 2018 e 2025 è stato del 17,4%, il peggior dato tra i quattro Comuni. Ma se prendiamo a riferimento gli affitti lunghi, a canone libero o concordato, il calo raggiunge il 30%. Stessa cosa accade sul fronte dei canoni medi, cresciuti di ben il 35,6% sul 2018.
Una tipologia che già nel 2018 a Fiorano era poca cosa, appena il 17% del mercato complessivo; nel 2025 ha registrato un calo del 35% rispetto a otto anni prima, riducendosi così ad un insignificante 13%. Rispetto al 2018 anche il numero dei canoni liberi di nuova stipula arretra del 29%, ma con una sostanziale stabilità negli ultimi anni.
Ancora un record negativo: a Fiorano i canoni medi sono cresciuti in otto anni del 35,6%; un dato raggiunto anche a causa del raddoppio dei canoni degli affitti transitori, cresciuti in otto anni del 64%, ma con i canoni medi di questa tipologia cresciuti di un sorprendente 97%. Una crescita tutta concentrata tra il 2022 ed il 2025, evidentemente con operazioni speculative di grandi proprietari o di agenzie immobiliari.
Le particolarità della condizione di Fiorano sono confermate dai dati IMU, di cui parliamo più avanti, ma soprattutto dall’essere l’unico Comune della provincia di Modena a non godere della cedolare secca per i canoni concordati.
A Formigine, Comune ATA, il calo dei contratti di affitto stipulati tra il 2018 ed il 2025 è del 16,3%, mentre i canoni medi sono cresciuti, in otto anni, del 30%. Il calo dei contratti d’affitto stipulati, se si prendono a riferimento i soli contratto lunghi, a canone libero o concordato, sale al -21% nell’arco degli otto anni esaminati.
Formigine ha il canone medio più elevato tra i quattro Comuni, con 7.593 euro, ma la forte crescita di Fiorano e Maranello mette i tre Comuni sostanzialmente alla pari; Sassuolo è più “economica”, nei canoni medi, del 9% rispetto agli altri tre Comuni. A Formigine si registra un vero e proprio crollo dei contratti a canone concordato, con un calo del 41% in otto anni. Nel 2018 i canoni concordati rappresentavano il 52% del mercato dell’affitto, mentre ora sono scesi al 37%.
Già nel 2021 si era registrato il sorpasso dei canoni liberi sui concordati, coi primi che nel 2025 crescono di quasi il 5% rispetto al 2018. Si registra una crescita del 73% del numero dei transitori a mercato libero, censiti dall’Agenzia delle Entrate nonostante, lo ripetiamo, la loro illegittimità. In ogni caso i transitori, a Formigine, rappresentano oggi il 16% del mercato degli affitti attivati annualmente.
Maranello è l’unico Comune tra quelli esaminati dove i contratti d’affitto stipulati, tra il 2018 ed il 2025, sono cresciuti, anche se solo dell’1,6%. Attorno a questo dato positivo si sviluppano alcuni preoccupanti anomalie. A Maranello i canoni concordati sono sostanzialmente e da molti anni ignorati, rappresentando oggi meno del 10% del mercato degli affitti. Seppur in contrazione del 15% negli ultimi otto anni, i canoni ordinari liberi rappresentano il 54% del mercato.
L’anomalia maggiore a Maranello è data dai contratti transitori, da uno a diciotto mesi, con una incredibile quota di mercato del 37%, in costante crescita. In questa formula, catalizzatrice di irregolarità, si registra anche una crescita dei canoni del 53%, tra il 2018 ed il 2025. E’ evidente che attorno alla presenza della Ferrari si è sviluppata una offerta di affitti transitori importante; uno sviluppo che però pare prescindere dal rispetto delle norme di Legge. Lo dimostra un dato tra tutti: il canone medi degli affitti concordati 3+2 a Maranello risulta essere superiore a quello degli affitti transitori. Effetto probabilmente di una maggior presenza, rispetto ad altri Comuni, dell’affitto di stanze in appartamenti condivisi, oppure della diffusa abitudine a trasferire una parte del canone su presunte spese forfettarie, non tassate, e mai rendicontate.
Gli affitti turistici nei quattro Comuni
Si parla molto di affitti turistici e brevi, in particolare nei centri maggiori della nostra Regione. La recente normativa regionale, impugnata come noto dal Governo, dà ai Comuni poteri limitatori della loro crescita. La situazione nelle quattro realtà esaminate appare priva di significativi elementi critici, almeno rispetto ai numeri delle strutture dotate di CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Situazione decisamente tranquilla a Fiorano, con 16 appartamenti o camere in affitto da 1 a 30 giorni e a Sassuolo, dove si sale a 27 strutture; un numero modesto per un centro delle dimensioni del Comune capo distretto. I numeri salgono con Maranello, che però ha indubbi flussi turistici, dove si registrano 39 unità immobiliari o camere in affitto breve, e soprattutto con Formigine, dove si sale a 53. Possibile, anzi più che probabile, che una parte di questi immobili sia contemporaneamente offerto ad affitto breve e con formule più lunghe, come i transitori. Il costo degli affitti turistici è di libera determinazione, ma quello degli affitti transitori deve rispettare una serie di regole, dalle accertate motivazioni per la temporaneità, alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, alla determinazione di un canone con i requisiti dei canoni concordati. Per capirci, negli affitti fino a 18 mesi non esiste la possibilità di libera determinazione del canone, cosa molto diffusa anche nei Comuni esaminati, ma illegale, e da contrastare.
L’IMU sugli affitti a canone concordato. Tutta la zona è ad alta tensione abitativa
Il massimo di IMU applicabile per Legge agli immobili è il 10,6 per mille. Nei quattro Comuni esaminati la condizione dell’IMU applicata ai canoni concordati è la seguente: Maranello applica l’8,8 per mille, Formigine il 10,2 per mille, Fiorano il 10,4 per mille, Sassuolo il 10,6. Formigine è l’unico Comune che nell’arco temporale di questa indagine ha incrementato l’IMU per i canoni concordati.
Fiorano è l’unico Comune che non premia i canoni concordati, ai quali è applicata l’aliquota ordinaria. Non è una eccezione, perché sono ben 30 i Comuni della provincia con questa condizione. Ma la situazione negativa di Fiorano è confermata dal fatto che si tratta dell’unico Comune della provincia di Modena a non avere tutti i requisiti per l’applicazione della cedolare secca. Tutti i quarantasette Comuni della provincia di Modena hanno un accordo sottoscritto tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Otto Comuni della nostra provincia sono riconosciuti ad alta tensione abitativa, mentre quarantasei Comuni sui quarantasette complessivi risultano avere emergenze dichiarate nei cinque anni precedenti il 2014. In questi Comuni i proprietari che affittano a canone concordato possono pagare il 10% di cedolare secca, in luogo del 21%. Fiorano è l’unico Comune della provincia escluso da questa possibilità.
Con l’Amministrazione di Fiorano abbiamo iniziato un dialogo su questa condizione, e appoggiamo la richiesta avanzata dal Comune alla Regione Emilia-Romagna di riconoscimento di Fiorano quale Comune ATA. I dati qui presentati confermano questa necessità, che peraltro riguarda anche Maranello.
In ogni caso Sassuolo, Formigine e Fiorano dovrebbero ridurre l’IMU sui canoni concordati, almeno a livello di Maranello (8,8 per mille) o di Modena (8 per mille).
Se esaminiamo gli altri quattro Comuni dell’Unione, Frassinoro, Palagano, Montefiorino e Prignano, registriamo che tutti applicano l’IMU massima sui canoni concordati al massimo definito per legge, cioè al 10,6 per mille.
Contrastare gli abusi
La crisi abitativa nel distretto ha molteplici effetti; tra questi citiamo i problemi nella mobilità e la congestione del traffico, determinati anche da persone che trovano casa in luoghi distanti dal lavoro, perché più accessibili a livello di costo.
Ovviamente per affrontare questa crisi è necessario lavorare su molteplici fronti; uno di questi è il contrasto agli abusi, agli eccessi speculativi ed alle irregolarità negli affitti.
Confidiamo con questo lavoro di aver reso evidente la preoccupante e progressiva sostituzione di forme di affitto stabile nel distretto con forme precarie, ad alto tasso di irregolarità. Una lettura per nulla rassicurante, e soprattutto che annuncia un ulteriore peggioramento. Se qualcuno ha altri dati e letture più ottimistiche, può renderle note. Piuttosto varrebbe la pena di proiettare la condizione attuale del territorio a cinque o dieci anni da oggi, e mettere in atto subito azioni correttive. Tra queste, lo ribadiamo, il contrasto agli abusi ed agli eccessi speculativi, a partire dalla messa sotto controllo degli affitti transitori; è cosa non semplice, ma indispensabile.
