Affittacamere: mercato fuori controllo tra abusi ed eccessi, ma in termini di legge

Il mercato delle stanze in affitto a Modena sta vivendo una crescita definita “impressionante e fuori controllo” da Marzio Govoni, presidente provinciale SUNIA, che questa mattina, nella conferenza stampa di presentazione del rapporto sul settore degli affitta camere 'Camera con Svista', denuncia una situazione fatta di trasformazioni massive, subaffitti e canoni fuori misura.
Tutto all'interno o al limite della legge. 'In quanto abbiamo documentato nel rapporto, in certi casi anche con i nomi dei soggetti che gestiscono gli affitti, non c'è nulla di illegale, ma possiamo parlare di abusi ed eccessi'. Che portano a distorsioni del mercato. I temi sui quali tali eccessi si basano sono quelli dei subaffitti e delle speculazioni edilizie legate alla trasformazione di grandi appartamenti o di intere palazzine al solo scopo di ricavarne stanze da affittare in modalità flessibile Da pochi giorni, a un mese o sei mesi. Alterando il mercato degli affitti delle stanze.
 

“In pochissimo tempo il costo medio di una stanza è cresciuto di oltre il 30%. Oggi una stanza con bagno condiviso supera mediamente i 500 euro, toccando i 520”, spiega Govoni.
Secondo il sindacato il problema non riguarda solo i subaffitti, ma un fenomeno più profondo: l’acquisto di appartamenti e intere palazzine da parte di imprese che trasformano gli immobili in affittacamere intensivi. “Arrivano a ricavare fino a 17 camere in un singolo appartamento. Più spesso parliamo di 4, 6, 7, 8 stanze, ma sempre con canoni eccessivi. Con queste operazioni i canoni complessivi raggiungono i 4 o 5 mila euro al mese”, afferma Govoni. Il meccanismo prevede che le imprese non affittino direttamente, ma si appoggino ad agenzie che subaffittano le singole camere sfruttando norme pensate per la piccola ricettività: “Applicate su larga scala diventano strumenti mostruosi”, denuncia.
 

Un mercato in espansione, ma fuori controllo

A Modena si stimano tra le 4.000 e le 5.000 stanze in affitto, gran parte all’interno di appartamenti condivisi. Oltre il 90% degli inquilini divide bagno e cucina con altri, in nuclei che vanno da 2 fino a 17 persone. Le stanze misurano dai 9 mq delle ristrutturazioni più recenti ai 20 mq delle soluzioni più ampie.
Quasi tutte vengono proposte con contratti transitori fino a 18 mesi, una tipologia che, in un Comune ad alta tensione abitativa come Modena, dovrebbe rispettare i canoni concordati. Questi, rinnovati nel 2023, prevedono vantaggi fiscali per i proprietari: riduzione dell’IMU e cedolare secca al 10%. Ma la realtà racconta altro.
Un’analisi su 605 inserzioni mostra che il 67% delle stanze supera i 400 euro, e il 40% oltrepassa i 500 euro, con punte di 900 euro per camere con bagno privato. La media si attesta attorno ai 520 euro spese comprese, ben oltre i valori previsti dagli accordi territoriali (190-350 euro).
 

Il subaffitto: da pratica familiare da 'zia Pina' a speculazione industriale

C'era una volta la zia o la nonna che rimasta vedova e con figli grandi, decideva di dare un affitto una stanza del proprio appartamento in affitto ad una persona con bisogno, anche temporaneo. Con regolare contratto. Oggi questa modalità si è allargata su grande scala, creando un mercato di grandi dimensioni e parallelo. La vera impennata dei prezzi- segnala Sunia - è legata alla crescita del subaffitto. Il meccanismo è semplice: un’impresa acquista un appartamento o una palazzina, ristruttura in modo economico e affitta a un’agenzia immobiliare, che a sua volta subaffitta le singole stanze.
Così i canoni complessivi arrivano a triplicare rispetto al mercato. In Piazzale Risorgimento un appartamento con 11 inquilini genera 67.000 euro annui, mentre in Canalchiaro nove stanze producono 52.000 euro.
Il fenomeno è ormai gestito da tre grandi operatori, con oltre 200 immobili ciascuno. Una pratica legale, ma nata per epoche diverse, quando il subaffitto era quello di una “Zia Pina” con una camera libera. Oggi, invece, intere palazzine vengono trasformate in dormitori intensivi: in un caso, oltre 100 persone vivono in appartamenti ristrutturati per l’affitto transitorio.
 

Bollette e spese forfettarie di utenze gonfiate: “Fino a 350 euro al mese per persona'

Le spese accessorie sono terreno fertile per abusi: utenze, rifiuti e condominio vengono spesso gonfiati dal 30 al 100% rispetto ai costi reali. In un caso emblematico, una camera di 10 mq è stata proposta con 350 euro di spese mensili, in un appartamento condiviso da quattro persone. “È normale che l’inquilino paghi le utenze. Non è normale che gli vengano addebitati lavori come la ripavimentazione di un garage che nemmeno può utilizzare”. Il costo corretto delle spese, secondo Govoni, dovrebbe essere tra 60 e 80 euro: “Oggi vediamo richieste da 100, 150 e perfino 350 euro. In alcuni casi sono escamotage per aggirare il fisco. Inoltre tutto in barba a quella che dovrebbe essere una forma corretta nel pagamento delle spese reali: il conguaglio. 'Se paghi 100 euro al mese, a fine anno devi vedere quanto hai realmente consumato”. E invece non è mai così. I consumi non vengono mai verificati e non sono oggetto di conguaglio. E la cresta esentasse queste entrate esplode. Ci sono così proprietari che per un appartamento frazionato per esempio in 4 stanze arrivano a caricare in un anno spese per utenze per 8000-10.000 euro
 

Gli studenti, tra le principali vittime della speculazione

A confermare il quadro arriva la testimonianza, durante la conferenza stampa, di una rappresentante dell'Unione degli Studenti dell'Università di Modena e Reggio Emilia Helena Giannini. “Le difficoltà degli studenti sono le stesse dei giovani lavoratori e delle famiglie con redditi bassi. Una stanza vicino ai poli universitari – in particolare zona via Vignolese e Buon Pastore – costa dai 450 euro in su, spesso con utenze escluse, per 10-15 metri quadrati”. A pesare anche il proliferare degli studentati privati: “CampusX e il nuovo campus in centro offrano stanze a cifre improponibili. Uno studente medio non può permettersele senza lavorare 30-40 ore a settimana, rallentando gli studi e gravando sulle famiglie”. Un fenomeno, sottolinea, che riguarda tutte le città universitarie e che sta peggiorando anche a Modena e Reggio Emilia: “Gli affitti così alti stanno rendendo l’accesso allo studio un privilegio, non un diritto”.

L’appello di Sunia e Cgil alle istituzioni e non solo

Il rapporto chiede un’azione corale per ridurre le speculazioni e riaffermare il ruolo dei canoni concordati come strumento centrale nella crisi abitativa modenese.
L’indagine è dedicata ai proprietari che scelgono con responsabilità sociale l’affitto a canone concordato, “l’alternativa possibile agli eccessi e agli abusi”. Nei prossimi mesi sarà attivato un canale di supporto per inquilini e subaffittuari, dove ottenere informazioni, rivendicare diritti e recuperare quanto pagato in eccesso.