Affitti brevi, quasi la metà irregolare, ma il problema non è AirbnB

Alla domanda “esiste una emergenza Airbnb a Modena”, la risposta è no; le unità immobiliari in affitto breve tracciabili sono meno dell’1% del patrimonio immobiliare modenese, ed il 2-3% di quelle in affitto. L’emergenza, in questo caso, riguarda la legalità, o meglio l'illegalità diffusa di soggetti che agiscono in un mondo sommerso e che decidono di dare in affitto anche sono una notte, i propri locali o porzioni di locali, senza ottemperare anche alle basilare forme di disposizioni di legge e identificazione.

Ad un mese dalla presentazione dell’indagine “Nove metri quadrati di Modena” dedicata agli affitti rivolti a studenti fuori sede e lavoratori, Federconsumatori ha presentato ieri presso la propria sede di Modena, un report sugli affitti turistici e brevi, inferiori a 30 giorni, nella città di Modena.

Il report esamina in particolare la condizione di Airbnb, largamente il principale soggetto del settore, partendo dalle gravi irregolarità fiscali che hanno portato ad un recente accordo per il risarcimento al Fisco di 576 milioni di euro. Proprio sulla regolarità del settore, anche a Modena, si concentra una buona parte del report. Solo una minoranza di immobili in affitto breve, appena il 21%, ha oggi in Provincia l’obbligatorio Codice Identificativo Nazionale, nato per contrastare le irregolarità e le truffe. Anche il Codice Regionale ha avuto riscontri solo dal 30/40% degli operatori.
In assenza di mappature certe il report ipotizza che gli appartamenti e le camere in affitto breve presenti su Airbnb siano a Modena 668, per l’80% composti da appartamenti e case e per il restante da camere, per lo più con bagno condiviso. Numeri assoluti e percentuali, quelli quindi rappresentati da Airbnb sul mercato, assolutamente ridotti, per non dire irrisori, rispetto al totale e a quanto la popolarità della piattaforma potrebbe indurre a pensare. Quello che a Modena fa appunto la differenza sono il grande numero di appartamenti o locali dati in affitto al di fuori delle regole che a fatica stanno normando il settore, soprattutto sul fronte fiscale, oltre quello della sicurezza all'utenza finale.

Tenuto conto di altri portali e di altri canali sono probabilmente 900 le unità in affitto turistico nella città gestite attraverso le piattaforme per così dire ufficiali, alle quali vanno aggiunti qualche centinaio di immobili del tutto sconosciuti al fisco, e che potrebbero risultare nelle statistiche come vuoti. Inoltre solo 175 soggetti, con 348 camere, forniscono i dati delle presenze alla Regione. Difficile ipotizzare la quantità di irregolarità, che potrebbero collocarsi tra un terzo e la metà della complessiva offerta di affitto turistico sulla città di Modena.
Con una presenza media di tre giorni, contro i due degli alberghi, e con una percentuale di occupazione mediamente superiore al 60%, quello dell’affitto breve è un’attività certamente conveniente per gli operatori. Abbiamo preso due situazioni reali, e fatto i conti in tasca al proprietario di un grazioso bilocale in centro, che paga regolarmente le tasse, per scoprire che il risultato economico netto annuale è almeno di 1.400 euro mensili, doppio rispetto ad un affitto lungo. Stessa cosa abbiamo fatto per una persona che da sette anni affitta tramite Airbnb un posto letto nel proprio appartamento, a 45 euro, costantemente sold-out. In questo caso abbiamo ipotizzato che le tasse non siano pagate e le pulizie vengano fatte in autonomia; il guadagno finale è di 1.250 euro mensili per una camera di 12 mq, col bagno condiviso. Quattro volte quello di un affitto lungo della stessa camera. Contrariamente ad altre analisi, e senza assolvere nessuno, a noi è apparso evidente che la maggior parte delle irregolarità sia da ricercarsi trai piccoli operatori, tra gli host non professionali.



Gli affitti turistici e brevi sono solo una parte della crisi complessiva dell’abitare e del vivere a Modena. Una crisi fatta di prezzi eccessivamente elevati per l’acquisto del poco nuovo, ma anche dei costi delle ristrutturazioni esplosi dopo il 110%, e dell’inaccessibilità dei mutui per la parte meno abbiente e per i giovani. Una crisi evidente nel mercato dell’affitto lungo, che da tempo si riduce, e dove i costi crescono di conseguenza. Tutti temi strettamente intrecciati, e rispetto ai quali la città di Modena soffre dimensioni demografiche lontane dalle proprie ambizioni, turistiche ed economiche in generale. Il rapporto esamina i numeri della crescita dei Comuni nel raggio di 20 km da Modena, negli ultimi trent’anni, con incrementi che vanno dal +55% di Castelfranco e Castelnuovo, al 30% di Formigine, al 75% di Bomporto. Alla crescita dell’attrazione e del peso della città ha corrisposto una crescita di abitanti, nel capoluogo, solo del 4,5%; una condizione ben esemplificata dalla crescita del traffico sulle direttrici stradali verso Modena. Una condizione, quella della città, decisamente complicata, che potrebbe rendere insufficienti gli interventi di riqualificazione delle aree già urbanizzate e di emersione di una parte dei 12.330 immobili vuoti presenti in città. Sarebbe utile ragionare anche della costruzione di una significativa quantità di case nuove, in edilizia popolare, da acquistare ed affittare da parte di giovani coppie, di infermieri e medici, operai e commesse, poliziotti e studenti. Un percorso però reso impossibile e non praticabile dalla impopolarità assoluta, in città, di ogni crescita edilizia. Ma almeno, tra dieci anni, quando ci misureremo invecchiati, con sempre meno figli, privi delle professioni di cui abbiamo bisogno, potremo goderci i flussi turistici, diretti verso la nostra magnifica piazza.

Nella foto Marzio Govoni, presidente Federconsumatori Modena, durante la conferenza stampa